Comprar una vivienda en Ecuador puede estar entrando en una etapa distinta. En pocos días coincidieron varios anuncios y cambios que afectan una de las partes más importantes de cualquier operación inmobiliaria: cómo financiar la compra.

El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) ajustó las condiciones de sus créditos hipotecarios, con nuevos rangos de financiamiento y cambios en la forma de calcular la capacidad de endeudamiento. Al mismo tiempo, la entidad asegura haber reducido considerablemente el tiempo necesario para desembolsar un hipotecario. Y en el segmento de vivienda social, nuevas reglas gubernamentales definen quién puede acceder a subsidios e incentivos, mientras el programa Yapa Pa Tu Casa plantea aportes que pueden superar los USD 10.000 para determinados compradores.

Vistos por separado parecen anuncios financieros. Vistos en conjunto, plantean una pregunta mucho más interesante para el mercado: ¿Está cambiando la forma en que los ecuatorianos podrán financiar su próxima vivienda?

Biess mueve las condiciones de sus hipotecarios

Uno de los cambios más importantes está en los créditos para vivienda terminada. El Biess ha establecido opciones con montos máximos de financiamiento que van desde USD 90.000 hasta USD 460.000, dependiendo del producto y de las condiciones del solicitante.

Uno de los puntos que más puede llamar la atención de quien está buscando vivienda es el porcentaje financiable: para inmuebles de hasta USD 130.000, el financiamiento puede llegar al 100% del avalúo. Cuando se supera ese monto, el porcentaje financiado disminuye.

Esto puede cambiar considerablemente la búsqueda de un comprador. Una persona que antes empezaba preguntándose únicamente “¿qué casa me gusta?” necesita incorporar desde el comienzo otra pregunta: “¿qué vivienda puedo financiar realmente?” Y ahí aparece otro de los cambios relevantes.

El plazo puede hacer que cambie la tasa

El precio de la propiedad no es el único número que importa. También hay que mirar cuánto tiempo se necesitará para pagarla. De acuerdo con las condiciones presentadas por el Biess, para determinados créditos el interés puede aumentar conforme se extiende el plazo. Para viviendas terminadas con financiamiento de hasta USD 90.000, por ejemplo, se ha informado una tasa nominal del 5,99% con plazos de hasta 10 años, mientras que para plazos superiores a 15 años podría llegar al 7,99%. Para montos financiados superiores a USD 200.000, las tasas informadas se ubican entre 8,19% y 9,10%, dependiendo del plazo.

Esto introduce una variable que el comprador no debería ignorar: una cuota mensual aparentemente más cómoda por extender el crédito puede venir acompañada de una tasa diferente. Por eso, comparar dos viviendas solamente por su precio publicado puede ser insuficiente. El costo del financiamiento, el plazo y la capacidad de endeudamiento pueden terminar siendo tan importantes como el valor que aparece en el anuncio.

¿Cuánto puedes endeudarte? Aquí también hay cambios

Quizás uno de los ajustes más relevantes está en la manera de calcular cuánto puede pagar una persona. Según las nuevas condiciones reportadas, la capacidad de endeudamiento de afiliados y jubilados no deberá superar el 40% de sus ingresos declarados al IESS, una vez descontados el aporte personal y las obligaciones registradas en el Buró de Crédito. Antes se consideraban los ingresos totales o brutos.

Además, para este cálculo contarían los ingresos declarados al IESS y no aquellos provenientes de servicios facturados registrados ante el SRI. El cambio ha generado cuestionamientos desde el sector inmobiliario, particularmente por su posible impacto en personas que complementan sus ingresos con actividades independientes.

El efecto práctico puede ser importante: dos personas interesadas en una propiedad del mismo precio podrían terminar con capacidades crediticias muy diferentes dependiendo de cómo estén estructurados y registrados sus ingresos.

Un hipotecario que tardaba meses ahora podría resolverse en semanas

Hay otro dato relevante para compradores, vendedores y desarrolladores: el tiempo. El Biess informó el 18 de septiembre que actualmente sus créditos hipotecarios se desembolsan, en promedio, entre 30 y 43 días desde la entrega de la documentación hasta la acreditación de los recursos. La entidad compara esta cifra con procesos que, según sus registros, superaban los 200 días en 2021.

Para el mercado inmobiliario esto no es un detalle administrativo. Una compraventa financiada involucra al comprador, al vendedor, al banco, al corredor y, en muchos casos, al desarrollador. Cuanto mayor sea la incertidumbre sobre el desembolso, más difícil resulta planificar el cierre. Si esos tiempos se mantienen en la práctica, una reducción del proceso puede significar menos operaciones detenidas durante meses esperando el financiamiento.

Mientras cambia el crédito, también cambian los subsidios

La otra noticia relevante de estas semanas está en la vivienda de interés social y público. El Ministerio de Infraestructura y Tecnología expidió un nuevo reglamento para regular el acceso a subsidios e incentivos para vivienda VIS y VIP. La normativa fue publicada en el Registro Oficial el 15 de septiembre y contempla distintas modalidades, entre ellas subsidios totales o parciales, créditos hipotecarios con tasas preferenciales, autoconstrucción, vivienda progresiva y reconstrucción posemergencia.

La normativa también establece mecanismos de postulación y requisitos para los aspirantes. Es decir, el debate sobre vivienda en Ecuador no se está concentrando únicamente en prestar más dinero, sino también en crear distintos mecanismos para disminuir las barreras de entrada a la vivienda. Y uno de ellos está captando especial atención.

Hasta USD 10.122 para la primera vivienda: ¿cómo funciona Yapa Pa Tu Casa?

El programa Yapa Pa Tu Casa contempla un subsidio de hasta USD 10.122 para adquirir la primera y única vivienda, siempre que el inmueble cumpla con las condiciones establecidas por el programa. El portal oficial de vivienda del Gobierno señala actualmente que está dirigido a familias con ingresos inferiores a USD 1.687 y a viviendas calificadas por el Ministerio cuyo valor sea inferior a USD 65.070.

Hay una precisión importante: no significa que todas las personas recibirán automáticamente USD 10.000. Información publicada esta semana señala que el valor depende de los ingresos del hogar. El subsidio parte de USD 6.748 y aumenta para familias de menores ingresos o que cumplen determinadas condiciones de vulnerabilidad. El resto del precio de la vivienda deberá cubrirse mediante financiamiento cuando corresponda.

En términos sencillos, el programa intenta atacar uno de los principales obstáculos para comprar vivienda: tener el dinero inicial necesario para entrar en la operación. Una familia puede tener capacidad para asumir una cuota mensual y, sin embargo, no disponer del ahorro suficiente para cubrir la entrada. Un subsidio de este tipo puede modificar esa ecuación.

Pero hay una advertencia: no cualquier vivienda aplica

Este punto es especialmente importante para evitar confusiones. Yapa Pa Tu Casa no representa un cheque de USD 10.000 que pueda utilizarse para comprar cualquier inmueble publicado en el mercado. Está vinculado a viviendas que cumplan las condiciones del segmento de interés social correspondiente y los requisitos establecidos por el programa.

Por eso, antes de iniciar una negociación, el comprador necesita verificar al menos tres elementos: que cumple las condiciones para recibir el beneficio, que la propiedad está calificada dentro del programa y que dispone del financiamiento necesario para completar la compra.

El comprador inmobiliario tendrá que hacer más cuentas antes de buscar

Todos estos cambios dejan una conclusión práctica para quien está pensando comprar vivienda. La búsqueda inmobiliaria ya no debería comenzar únicamente con sector, número de dormitorios y precio. Cada vez resulta más útil conocer primero el rango financiero real disponible.

Una persona puede descubrir, por ejemplo, que tiene acceso a determinado porcentaje de financiamiento del Biess. Otra podría calificar para un programa de vivienda social. Otra podría disponer de ingresos suficientes, pero encontrar una limitación por la forma en que esos ingresos están registrados. Y otra podría comprobar que extender el plazo modifica la tasa de su crédito. Eso cambia también la tecnología que necesita el sector inmobiliario.

Del “¿cuánto cuesta?” al “¿qué puedo comprar?”

Durante años, los portales inmobiliarios han organizado la búsqueda principalmente alrededor del precio de publicación. Pero para el comprador la pregunta realmente importante es otra: ¿Qué propiedades puedo comprar con mi presupuesto, mis ingresos y mis posibilidades de financiamiento?

Ahí existe una oportunidad para buscadores, inmobiliarias y agentes. En lugar de mostrar cientos de propiedades que eventualmente estarán fuera del alcance del usuario, la tecnología puede ayudar a reducir opciones y acercar la búsqueda a su realidad financiera.

En Hiinmo, precisamente, buscamos que la experiencia avance en esa dirección: que encontrar vivienda implique cada vez menos revisar publicaciones sin contexto y más entender qué alternativas pueden tener sentido para cada comprador.

Una semana que deja una señal para el mercado inmobiliario

Las noticias recientes no significan que comprar vivienda se haya vuelto automáticamente más sencillo. Algunos cambios pueden ampliar posibilidades para determinados compradores, mientras que otros —como las nuevas reglas para calcular la capacidad de endeudamiento— podrían restringir el monto al que ciertas personas pueden acceder. El propio sector inmobiliario ha planteado inquietudes sobre algunos de estos efectos. Pero sí dejan algo claro.

Financiamiento, subsidios, velocidad de aprobación y tecnología están comenzando a cruzarse cada vez más en una misma decisión de compra.

Para inmobiliarias y corredores, conocer las nuevas condiciones financieras deja de ser un tema exclusivamente bancario. Puede ayudar a entender mejor qué propiedad ofrecer, qué prospecto está realmente preparado para comprar y qué alternativas existen cuando el presupuesto no alcanza.

Para el comprador, la lógica también cambia: antes de enamorarse de una propiedad de USD 150.000, USD 200.000 o USD 250.000, conviene conocer cuánto puede financiar, bajo qué condiciones y qué programas podrían aplicar a su situación. Porque encontrar la casa adecuada sigue siendo importante. Pero saber cómo pagarla puede ser lo que finalmente convierta una búsqueda en una compra.