Tener piscina, gimnasio, zona BBQ, salón comunal o espacios de coworking puede aumentar el atractivo de un proyecto inmobiliario. Sin embargo, desde agosto de 2026, estar al día con las obligaciones del condominio cobra todavía más importancia para quienes viven bajo el régimen de propiedad horizontal.

El presidente Daniel Noboa emitió el Decreto Ejecutivo 462, que reforma el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal y establece nuevas consecuencias frente a las obligaciones económicas pendientes. La reforma fue emitida el 31 de julio de 2026.

El cambio interesa no solo a quienes ya tienen un departamento o casa dentro de un conjunto. También debe entrar en el análisis de quienes están pensando en comprar una propiedad en Ecuador, especialmente cuando existen alícuotas y numerosos servicios comunales.

¿Estás buscando tu próxima vivienda o una propiedad para invertir? En Hiinmo puedes descubrir opciones en distintas ciudades del Ecuador y comparar alternativas que se adapten a lo que realmente necesitas.

¿Qué cambia para quienes viven en condominios?

Uno de los principales cambios tiene relación con la morosidad. La reforma permite restringir determinados bienes y servicios comunes no esenciales a propietarios o usuarios que mantengan obligaciones económicas pendientes. La medida busca reforzar el cobro de valores necesarios para financiar la operación y mantenimiento de los inmuebles.

Las deudas pueden corresponder a expensas ordinarias o extraordinarias, aportes al fondo de reserva, intereses por mora y otros gastos vinculados con la cobranza.

Para un comprador, este punto resulta especialmente relevante. Antes de adquirir una propiedad bajo este régimen conviene conocer cuánto cuesta la alícuota, qué incluye y cuáles son las obligaciones económicas asociadas al inmueble.

Piscina, gimnasio y BBQ: las áreas que pueden restringirse

La nueva normativa contempla restricciones sobre espacios comunes que no resultan indispensables para habitar una vivienda.

Entre ellos pueden encontrarse:

• Piscinas.
• Gimnasios.
• Canchas deportivas.
• Salones comunales.
• Zonas BBQ.
• Terrazas recreativas.
• Salas de cine.
• Espacios de coworking.
• Parqueaderos destinados a visitantes.
• Otras áreas recreativas o servicios comunes no esenciales.

La reforma también contempla limitaciones sobre determinados servicios complementarios cuando sea técnicamente posible y no se comprometan condiciones esenciales de habitabilidad. En proyectos inmobiliarios con numerosas amenidades, esta disposición cobra especial importancia. Estos espacios suelen ser precisamente uno de los principales argumentos de venta de departamentos y conjuntos residenciales.

Lo que el condominio no puede quitarte

La existencia de una deuda no permite que una administración impida a una persona entrar a su vivienda. El Decreto 462 protege el acceso al inmueble y establece límites para evitar que las medidas de cobro afecten derechos esenciales de los residentes. Tampoco pueden afectarse servicios indispensables relacionados con agua potable, saneamiento, seguridad básica, rutas de evacuación o atención de emergencias.

Además, deben mantenerse los medios indispensables de movilidad para personas con discapacidad, mujeres embarazadas y personas que acrediten determinadas condiciones médicas temporales.

En otras palabras, la deuda puede afectar el uso de amenidades, pero no puede convertirse en una barrera para acceder o habitar la propiedad.

¿Te pueden restringir inmediatamente las áreas comunes?

No sin un procedimiento previo. Antes de aplicar las restricciones, la administración debe comunicar al propietario o usuario la existencia de la obligación pendiente. La notificación debe incluir información sobre la unidad, las expensas vencidas y el saldo adeudado.

Desde la notificación, el obligado dispone de cinco días para:

• Pagar la deuda.
• Justificar que el pago ya se realizó.
• Solicitar un convenio de pago.

Si termina ese periodo sin que exista una regularización, pueden aplicarse las restricciones correspondientes.

Si pagas, ¿cuándo recuperas el acceso?

Existe otro plazo importante que propietarios y administraciones deben conocer. Cuando el propietario cancela completamente la obligación o suscribe un convenio de pago válido, las restricciones deben levantarse en un máximo de 24 horas. Esta disposición evita que las limitaciones continúen después de que el residente haya solucionado su situación.

Los propietarios morosos también pueden perder su voto

La reforma no se limita al acceso a las amenidades. Los copropietarios con obligaciones pendientes tampoco pueden ejercer su derecho al voto en las asambleas mientras permanezcan en mora. Además, no pueden ocupar cargos de administración o representación en esas condiciones. Esto aumenta la importancia de revisar el estado financiero de una propiedad cuando existe una compraventa.

Si estás por adquirir un inmueble usado, conocer si existen alícuotas o expensas pendientes debe formar parte de las verificaciones previas al cierre de la operación.

Más transparencia sobre las cuentas del condominio

Otro cambio importante apunta a la gestión financiera. Las administraciones tienen mayores responsabilidades para informar sobre el cumplimiento de las obligaciones económicas, la cartera vencida y la gestión de recuperación de valores.

Para propietarios e inversionistas, una administración financieramente saludable puede influir directamente en el mantenimiento y conservación del proyecto. Edificios con altas tasas de morosidad pueden enfrentar dificultades para financiar mantenimiento, seguridad, reparaciones o conservación de espacios comunes. Y ese deterioro, a largo plazo, también puede influir en el atractivo y valor comercial de una propiedad.

¿Cómo afecta esta reforma a quienes quieren comprar departamento?

Este cambio deja una lección importante para cualquier comprador: el precio del departamento no es el único número que debes revisar. Antes de comprar una vivienda en propiedad horizontal conviene analizar aspectos como:

• Valor mensual de la alícuota.
• Qué servicios incluye.
• Fondo de reserva disponible.
• Estado de las áreas comunes.
• Nivel de morosidad del edificio.
• Existencia de cuotas extraordinarias.
• Reglamento interno.
• Situación financiera de la administración.

Una alícuota más alta no significa necesariamente que un proyecto sea menos atractivo. Un edificio con piscina, gimnasio, seguridad, ascensores y otras amenidades normalmente tendrá mayores costos de mantenimiento. La pregunta clave es si esos servicios justifican el valor mensual y aportan valor real a la propiedad.

Si compras para invertir, también debes mirar las alícuotas

Para un inversionista, las expensas pueden influir directamente sobre la rentabilidad. Imagina dos departamentos con un precio similar y un alquiler mensual comparable. Si uno tiene una alícuota considerablemente superior, el rendimiento final puede ser diferente dependiendo de quién asuma ese gasto. Por eso, antes de comprar una propiedad para renta conviene calcular no solo el precio de adquisición.

También deben analizarse:

Este análisis permite comparar propiedades desde una perspectiva financiera y no solamente visual.

Las reglas del condominio también forman parte de una buena inversión

La ubicación, el precio y la plusvalía siguen siendo esenciales al comprar una propiedad. Pero vivir o invertir dentro de un régimen de propiedad horizontal incorpora otra variable: la calidad de su administración. El Decreto Ejecutivo 462 refuerza los mecanismos frente a la morosidad y establece reglas más claras sobre las consecuencias de mantener obligaciones pendientes.

Para compradores e inversionistas, esto convierte la revisión de las alícuotas, las finanzas del condominio y su reglamento en una parte todavía más importante del proceso de compra. Una propiedad no termina en la puerta del departamento. Las áreas comunes, su mantenimiento, sus costos y la forma en que se administran también forman parte del valor de tu inversión.